问 商品房认购书是否具有法律效力？属于预约合同还是正式买卖合同？
商品房认购书（如“认购协议”“订购单”）一般被认定为预约合同，其核心作用是约束双方在约定期限内签订正式买卖合同（本约）。根据《民法典》及司法解释，认购书需具备合意性、约束性、确定性、期限性。若认购书已包含《商品房销售管理办法》第16条规定的核心条款（如房屋信息、价款、交付条件等），且开发商已收取购房款，则可视为本约合同，即直接产生买卖合同效力。
问 开发商未取得预售许可证时签订的认购书或合同是否有效？
若签订的是预约合同（如认购书），即使未取得预售许可证，该协议仍有效；但若直接签订预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，合同无效，除非开发商在起诉前补办许可证。
根据司法解释第4条：违约方责任：若因一方原因（如买方拒签合同或开发商隐瞒抵押）导致本约未订立，适用定金罚则（违约方无权要求返还，或双倍返还）。
不可归责双方：如因政策变动或不可抗力导致合同无法签订，定金应全额返还。
根据司法解释第8、9条，购房者可主张：
1. 解除合同，要求返还已付房款及利息；
2. 索赔房屋差价损失；
3. 请求开发商承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿。
若房屋已过户给第三人，需结合《民法典》第311条“善意取得”规则判断权利归属。
若房屋主体结构质量不合格或质量问题严重影响居住使用，购房者有权解除合同并要求赔偿损失。交付后发现的瑕疵，开发商应在保修期内承担修复责任；若拖延修复，购房者可自行维修并索赔费用。
逾期交房：购房者可要求按合同约定支付违约金；无约定时，参照同地段房屋租金标准索赔。
逾期办证：开发商应在约定或法定期限（通常90日）内协助办证，否则需支付违约金（按已付房款×日利率计算）。
根据《民法典》第566条及司法实践，合同因违约解除后，违约金条款仍可适用。但若违约金过高（超过实际损失30%），法院可依申请调整。
借名购买政策性住房（如经适房）可能被认定合同无效；普通商品房借名需有明确协议，否则可能因产权登记与真实权利人不符引发纠纷。若出名人擅自处分房屋，借名人仅能依据债权关系索赔，无法直接主张物权。
附：主要法律依据及参考文献
1. 《中华人民共和国民法典》：第595条、第566条。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第2、4、5、8、9条等。
3. 《商品房销售管理办法》：第16条（合同必备条款）。
4. 学者著作：辛崇华：《商品房买卖预约合同的认定与解除》（《人民司法·案例》2015年第8期）。冯淑英：《审理房屋买卖合同纠纷案件若干实务问题》（《中国不动产法研究》2016年第1期）。
作者简介
李茂，汉族，毕业于内蒙古科技大学，现为内蒙古鄂尔多斯律师事务所执业律师。
专注于合同纠纷、民间借贷、公司法律等专业领域。秉承:“做有思想的律师,让法治成为信仰”的职业理念,旨在为客户提供专业、高效的法律服务。
