案情简介
2014年2月，张某认购某房地产公司开发的位于鄂尔多斯市康巴什区住房一套，并签订了《商品房认购协议》。协议约定：第一条、明确房屋的坐落、销售面积、销售单价、房屋状态（毛坯房）。第二条、签订正式购房合同时，需买受人本人亲自到场签约，携带身份证原件及复印件和收据原件。第三条、签订本认购协议后，业主到物业公司办理交房手续，即可入住。协议签订后，张某支付了全部购房款，对案涉房屋进行装修并实际占有使用。因某房地产公司一直未办理商品房产权登记手续，引发纠纷。张某的诉讼请求：1.判令被告某房地产公司为原告张某办理案涉房屋的产权登记手续；2.判令被告某房地产公司向原告张某支付逾期办证违约金。
观点一 《商品房认购协议》中未对房屋交付条件和时间、违约责任、办理产权证等事项作出明确具体约定，该协议书不具备商品房买卖合同的主要内容，该协议应为商品房预约合同。鉴于双方未对商品房买卖合同的主要内容进行约定，也尚未能达成一致意见，依据该预约合同无法确定违约责任、办理产权证等主要内容。双方未就该基本事项达成合意，双方对签订正式商品房买卖合同负有继续磋商义务，故张某无权要求某房地产公司履行办理产权登记义务和承担违约责任，人民法院也无权代替当事人确定合同主要条款。
观点二 双方签订的《商品房认购协议书》中虽有“签署正式购房合同”的约定，但协议中对双方当事人的名称、商品房基本情况、单价、总价、付款方式等进行了约定，且张某已全额支付了购房款，并实际占有使用了房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。故张某有权要求某房地产公司履行办理产权登记义务并承担违约金。
《中华人民共和国民法典》第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。合同性质为预约还是本约的判断，直接关系到案件裁判结果的认定。本案争议焦点：一是案涉协议书的法律性质是商品房预约合同还是商品房买卖合同；二是原告张某要求某房地产履行办证义务和承担违约金是否成立。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。依据该司法解释的上述规定，认购书等形式的协议构成本约应同时满足以下两个条件：一是合同相应条款齐备，即具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是应具备合同实际履行条件，即出卖人已经按照约定收受购房款。结合本案，双方协议虽有“签署正式购房合同”的约定，但协议中对双方当事人的名称、商品房基本情况、单价、总价、付款方式等进行了明确约定，且张某已全额支付了购房款，并实际占有使用了房屋。故双方签订的《商品房认购协议书》应依法认定为商品房买卖合同。被告某房地产公司作为出卖人，应按照有关规定协助购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。案涉协议虽未对办理房屋产权证时间及违约责任进行约定，但根据庭审查明及协议第三条“签订本认购协议后，业主到物业公司办理交房手续，即可入住”，亦可证实双方签订协议时案涉房屋已竣工，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第三项之规定，原告张某有权主张逾期办理产权登记手续的违约金。
1.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
2.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
作者简介
王万武，中国共产党党员，二级律师，毕业于西北政法大学，现为内蒙古鄂尔多斯律师事务所合伙人。
专业领域:执业十六年以来，专注于民商事案件的代理，尤其擅长房地产开发建设工程等诉讼和非诉讼业务的法律服务。
社会兼任及顾问:鄂尔多斯市律师协会常务理事;鄂尔多斯市律师协会公益法律服务与社会责任委员会主任；东胜区农村土地仲裁委员会仲裁员;担任过鄂尔多斯市人民政府、康巴什区人民政府、东胜区人民政府、鄂尔多斯机场管理集团有限公司、鄂尔多斯广播电视台等多家行政机关和企事业单位法律顾问。
所获荣誉：2009年，被内蒙古鄂尔多斯律师事务所评为“优秀律师”;2013年-2014年，曾先后两次被鄂尔多斯市司法局评为“司法行政系统先进个人”;2015年，被鄂尔多斯市普法工作专项组办公室聘请为“普法讲师团成员”;2017年3月，被聘为“东胜区司法局法律顾问团成员”;2017年5月，被鄂尔多斯市普法工作专项组办公室聘请为“鄂尔多斯市七五普法讲师团法律人才专家”;2018年9月，被鄂尔多斯市司法局和鄂尔多斯市律师协会评为“2013-2018年度全市优秀律师”;2021年7月，被鄂尔多斯律师协会评为“优秀共产党员”;2022年5月，被内蒙古自治区司法厅评为“全区优秀律师”。
