案情概要：申请人魏某申请鄂尔多斯仲裁委裁决被申请人孔某支付租金220万元，被申请人孔某在仲裁过程中，通过抗辩、提出仲裁反请求，仲裁委最后裁决被申请人孔某向申请人魏某支付租金226195.3元。

    申请人（被反请求人）：魏某，男，汉族，38岁，个体，现住东胜区一中对面。

    被申请人（反请求人）：孔某，女，汉族，个体，现住东胜区北国新天地四楼。

    委托代理人：穆卫军，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师，电话：13722178095.

    案由：房屋租赁合同纠纷

    申请人魏某因与被申请人孔某发生了房屋租赁合同纠纷，向鄂尔多斯仲裁委提起仲裁申请，在仲裁过程中，被申请人孔某向该委提出反请求。

    申请人魏某申请称：申请人与被申请人于2009年11月21日签订了一份《房屋租赁协议》，依该协议，申请人将位于北国新天地第四层楼8500㎡转租给被申请人，租赁期限为一年，租金为400万元，在协议签订时，被申请人孔某给付申请人魏某定金50万元，下欠350万元于2010年1月30日前付清，可被申请人孔某到期未付，后在2010年4月1日被申请人孔某给申请人魏某写下欠条一支，承诺下欠的280万元于2010年6月12日前付清，但是被申请人孔某至今分文未付，无奈根据《协议》特向贵委提出仲裁申请，请求被申请人孔某向申请人魏某支付房屋租金220万元，并承担仲裁费用。

    被申请人孔某辩称：一、已给付申请人魏某180万元；二、申请人转租给被申请人的北国新天地四楼8500平方米房屋的4007、4008号商铺之上存在第三人权益，被申请人在对4007、4008号商铺（建筑面积2349.05平方米，使用面积1566.81平方米）装修时，遭到第三人郭某的阻挠，至今仍未能实际使用。被申请人与申请人理论，申请人告知被申请人说与郭某的租赁合同很快就能解除，后被申请人查明，郭某等人仍对被申请人承租的北国新天地第四层的4007、4008号商铺享有合法的使用权，租赁合同并未依法解除，根据相关法律规定，被申请人拒付租金于法有据，且申请人存在违约，应当承担违约责任。

被申请人（反请求人）孔某反请求称：2009年11月21日，被反请求人魏某将其承租的北国新天地第四层楼8500平方米转租给反请求人，年租金400万元，被反请求人魏某在双方签订的《房屋租赁协议》中向反请求人保证：其对转租的房屋享有租赁权，无权利瑕疵，无第三人主张权利，如因权利瑕疵第三人主张权利造成反请求人无法正常使用房屋的，自愿按该房屋年租金总额的30%向反请求人承担违约责任。《房屋租赁合同》签订后，反请求人在对承租房屋进行室内装修时，遭到郭某等人的强行阻止，经反请求人询问郭某等人才知道，2008年1月1日，郭某等人即从鄂尔多斯市北国新天地商业服务有限公司手中承租了该第四层楼的4007、4008号商铺，郭某等人对反请求人承租的北国新天地该第四层楼的4007、4008号商铺享有合法使用权。反请求人找被反请求人理论，要求其承担违约责任，被反请求人告知反请求人，鄂尔多斯市北国新天地商业服务有限公司和郭某之间的合同已合法解除，可事实证明该解除行为是无效的，郭某等人对反请求人承租的北国新天地第四层楼的4007、4008号房的使用权确为合法有效，被反请求人的转租行为已构成严重违约，依法依约应向反请求人承担违约责任。反请求人承租的8500平方米房屋因第三人郭某等人一直主张4007、4008号房的使用权，并进行百般阻止，致使反请求人对其至今未能使用，因此对反请求人已支付给反请求人的4007、4008号房的租金，被反请求人应当依法返还。为保护反请求人的合法权益，根据《中华人民共和国仲裁法》的有关规定，特申请仲裁委员会依法裁决，反请求事项：1、请求仲裁庭依法裁决被反请求人向反请求人支付违约金120万元；2、请求仲裁庭依法裁决被反请求人向反请求人退还已付租金1252826元；3、请求仲裁庭依法裁决被反请求人承担本案的全部仲裁费用。

申请人（被反请求人）辩称：一、我方不存在违约，故不承担违约责任；二、我方不存在重复租赁。

仲裁庭审理查明：2007年12月18日，作为承租方的郭某等人与作为出租方的鄂尔多斯市北国新天地商业服务有限公司签订了《经营管理合同》，双方在该合同中约定：出租方将位于鄂尔多斯市东胜区达拉特路北国新天地第四层楼的4007、4008号商铺提供给承租方经营，所租赁铺位的建筑面积2349.05平方米，使用面积为1566.81平方米，租赁期限为2008年1月1日至2012年12月31日止。合同还对其他内容做了约定。

2009年11月21日，作为甲方的申请人魏某与作为乙方的被申请人孔某签订了《房屋租赁协议》，申请人的代表吕某与被申请人在该协议上签字捺印。该协议约定：所租赁房屋位于北国新天地第四层楼，建筑面积8500平方米，租赁期限从2009年11月21日房屋交付之日起至2011年1月8日止，年租金400万元，水电费、物业费由乙方承担；乙方于签订合同之日首付定金50万元，剩余350万元于2010年1月30日前付清，乙方到期不交齐租金，甲乙双方租赁合同相应解除；甲方提供合格的基础装修和基础消防设施设备，若该铺位另行改造，或以下特殊行业如娱乐城、网吧、夜总会等项目，则乙方自行负责完善消防系统以及其他改造，并自行负责有关部门对消防的验收；甲方保证其对房屋具有所有权及租赁权，权利无瑕疵、无第三人主张权利，如因权利瑕疵第三人主张权利造成乙方无法正常使用房屋的，甲方应当承担违约责任；乙方根据使用需要对房屋进行必要的装修及设施增加，应征得物业部门的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由物业部门委托乙方报有关部门批准后方可进行；乙方可以对房屋进行整体分割转租，或与其他第三人以合作、承包等形式进行合作，乙方在两个月之内租出去的房屋所收租金首先交与甲方，到乙方租赁费全部付清为止；乙方到期如交不齐租金，甲乙双方租赁合同相应解除，乙方支付甲方违约金；乙方将房屋转租于第三方，每签订协议，乙方应将全部租金打入甲方指定账户，否则甲方有权干涉第三方装修房屋，由此产生的一切法律后果乙方自行承担；双方应严格遵守本协议约定的各项事项，如任何一方违反规定，应按照租赁期总租金的30%向守约方支付违约金，造成损失高于违约金的仍需承担赔偿责任；乙方须严格遵守北国新天地商业服务有限公司管理规定，并与北国新天地商业服务有限公司签订相关经营管理协议，如期交纳物业管理费；本合同在履行过程中如发生争议，双方协商解除不成的，可提请鄂尔多斯仲裁委员会仲裁；本协议未尽事宜，由双方协商达成补充条款或协议，与原协议具有同等法律效力。双方在本《房屋租赁协议》后达成补充协议如下：1、四楼总面积11323.74平方米，乙方租用8500平方米，东宫占地2750平方米，为甲方收取租金；2、动漫天地于2009年12月23日前为甲方收取租金，大世界娱乐城于2009年12月6日前甲方收取租金，上述日期之后的房租由乙方负责收取；3、甲乙双方签订协议后，乙方须履行甲方原签订的协议。

2009年11月20日、2009年12月6日、2010年5月4日、2010年5月7日，申请人分四次共计收到被申请人孔某交来的房屋租赁费180万元。

2009年11月27日，鄂尔多斯市北国新天地商业服务有限公司通过鄂尔多斯市东胜区公证处向郭某的父亲公证送达了《解除合同通知书》，要求与郭某解除于2007年12月18日所签订的《经营管理合同》。后郭某等人与鄂尔多斯市北国新天地商业服务有限公司就上述合同是否解除产生纠纷，该纠纷经东胜区人民法院和鄂尔多斯市中级人民法院审理后，东胜区人民法院和鄂尔多斯市中级人民法院分别作出（2010）东法民初字第1286号民事判决书和（2010）鄂中法民一终字第00257号民事判决书，最终判决鄂尔多斯市北国新天地商业服务有限公司公证解除合同的行为无效，也即郭某等人与其签订的《经营管理合同》未予解除。

庭审中，双方对被申请人孔某承租范围内包含4007、4008号商铺（面积为2349.05平方米）均无异议。

申请人就本案租赁合同纠纷提起仲裁的时间为2011年8月13日。

仲裁庭认为：申请人魏某与被申请人孔某是在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁协议》，且申请人魏某具有房屋使用权和转租权，该协议符合法律规定，受法律保护。被申请人孔某向申请人魏某出具的欠条系其真实意思表示，也应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护。合法有效的合同，双方当事人应当严格履行。

关于申请人魏某要求被申请人孔某支付剩余租金220万元的主张。申请人魏某称总租金为400万元，被申请人孔某已支付180万元，剩余220万元应当由被申请人孔某向申请人魏某支付。被申请人孔某称支付给申请人魏某180万元租金是事实，但因被申请人出租给申请人的房屋之上存在第三人郭某等人的合法权益，被申请人孔某对4007、4008号商铺因郭某阻挠一直未能实际使用，申请人魏某对此应当承担违约责任，被申请人孔某不向申请人魏某支付剩余220万元租金是合法的。对此仲裁庭认为，由于郭某等人主张权利，致使被申请人孔某不能对4007、4008号商铺进行使用、收益。根据《合同法》第二百二十八条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”之规定，对被申请人孔某要求申请人魏某退还4007、4008号商铺的租金的主张，仲裁庭认为，该部分租金实际应为1105435.29元（总租金400万元÷总面积8500平方米×2349.05平方米＝1105435.29元），该部分租金应从租金中予以核减，而不是由申请人向被申请人退还。至此，被申请人孔某实际承租面积的租金为2894564.71元（400万元－1105435.29元＝2894564.71元），核减已付租金180万元，其还应向申请人支付租金为1094564.71元。

关于被申请人孔某要求申请人魏某支付违约金120万元的反请求主张。双方在《房屋租赁协议》约定：申请人魏某保证其对房屋具有使用权及租赁权，权利无瑕疵、无第三人主张权利，如因权利瑕疵第三人主张权利，造成被申请人无法正常使用房屋的，应当按照租赁期限内总租金的30%承担违约金。对此仲裁庭认为，申请人出租的房屋上存在第三人郭某等人的合法权益，导致被申请人实际无法经营使用，其应当承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，本案中双方约定违约金为租赁期限内总租金的30%，庭审中双方对违约金标准也均为提出异议。对此，仲裁庭认为，双方约定符合法律规定，予以支持，但违约金计算的基数应为被申请人孔某实际承租面积的总租金即2894564.71元，故申请人魏某应当向被申请人孔某支付违约金868369.41元。

关于被申请人孔某在第二次庭审中提供证据要求申请人魏某承担经济损失2955750元的主张，申请人对此不认可。仲裁庭认为，被申请人孔某提供的证据是其与第三方自行协商的退组或赔偿协议，其并未向仲裁庭提供其他相关证据予以佐证，也未就此提出反请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十六条之规定，被申请人孔某的主张不能成立，不予支持。

最后仲裁庭判决：一、被申请人孔某支付申请人租金1094564.71元；二、申请人魏某支付被申请人孔某违约金868369.41元。上述两项核减后，被申请人孔某支付申请人魏某租金226195.3元