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律师说法 | 大型房地产开发商擅自降价,消费者如何维权?
 
作者:张丽峰 来源: 发布时间:2022年03月14日 点击数:

 

    最近,某上市房地产企业出现大范围商品房销售过程中降价销售的行为,我作为律师参与了一次信访接待,了解到了相关情况,大量已购商品房的购房者都对此颇为不满,也在寻求相关的法律救济。作为职业律师,一方面想通过此事做一些简单的普法宣传,另一方面也梳理一下相关的法律规定,希望能对购房者起到一定的法律作用。同时作为律师也希望大家在有聘请律师需求的情况下,能想到这篇文章的作者。

 

    某日上午,涌入将近四十人的购房者,他们满是愤慨,认为房地产企业的降价行为侵害了他们的合法权益。近四十人均提出他们的情况都相同,要求政府出面协调处理。这件事,涉及以下几个问题,从法律角度进行如下分析:

 

    关于房地产企业降价行为是否违法?

 

    价格形成方式包括市场定价、政府指导价、政府定价。《商品房销售管理办法》规定“商品房价格由当事人协商议定”,商品房价格属于市场调节价格,根据《中华人民共和国价格法》的规定经营者有权自主制定属于市场调节的价格。商品房的购买者无权因此向房地产企业主张权利。

 

    购房者是否可以主张权利?

 

    根据《中华人民共和国价格法》“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的,应当退还多付部分;造成损害的,应当依法承担赔偿责任。”,也就是说虽然房地产开发企业有权自主制定市场调价价格,但是不影响房地产开发企业对其在订立商品房销售合同过程中存在的价格违法行为承担相应的法律责任。那么问题的关键就是房地产开发企业是否存在价格违法行为。《中华人民共和国价格法》规定经营者的义务包括:明码标价、不得在标价外加价出售、不得实施不正当价格行为。下面详细介绍一下这些义务的内容:

 

    关于房地产企业明码标价义务,根据《国家发展改革委关于发布<商品房销售明码标价规定>的通知》发改价检〔2011〕548号文件,其中明确“明码标价义务”包括以下内容,商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售,明码标价应在公开房源时实行。另外明确规定经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者,不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

 

    不得在标价外加价出售,本身文字上没有歧义,本文不做过多解释。

 

    不得实施不当的价格行为。其中包括①串通操纵市场价格;②低于成本价倾销;③捏造散布哄抬价格导致物价上涨;④利用价格手段,诱骗消费者与其进行交易;⑤实行价格歧视;⑥抬高登记或压低登记的手段,变相提高或降低价格;⑦违反法律规定牟取暴利;⑧其他法律、法规规定的违法行为。

 

    那么回到本次群体性事件中,各个购房者应当回归商品房销售过程,重新审视房地产开发企业是否存在价格违法行为,如果交易过程中房地产开发企业确实存在价格违法行为,购房者当然可以依法主张赔偿。但是,案件如果走到诉讼,关键还是在于证据的搜集和证据的证明力等,这也是为什么会出现我们认为是相同的事情走到诉讼可能会有不同的结果。

 

    望以上内容能给您主张权利一点启发。

 

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